Financiële verantwoording

Stand van zaken LEERPARK

• De bouw van 12 grondgebonden woningen op kavel 5C is gestart.
• Er is een plan ontwikkeld met bedrijfsunits en een fitnesscentrum op perceel 6A2.
• ER wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden op perceel 6B door Heijmans.
• De Maakfabriek/startersmilieu perceel 6C is in voorbereiding.
• De bouw van de huisvesting Dordrecht Academy op perceel 6D2 is gestart door Kadans.
• Uitwerking spoorhalte Leerpark/Gezondheidspark.
• De voorbereidingen voor de bouw van woningen voor studenten/starters/kwetsbare doelgroepen op kavel 2F, is gestart.
• Er is een studie gedaan naar de mogelijkheden voor een parkeervoorziening op Leerpark. Dit heeft geleid tot een locatie die nu nader wordt uitgewerkt.
• Invoering van gereguleerd parkeren wordt voorbereid.

Stand van zaken GEZONDHEIDSPARK

Er zijn drie grotere ontwikkelingen gaande in het Gezondheidspark die bijdragen aan deze woningbouwopgave, namelijk de Middenzone en de Overkampweg bestaande uit AM en de beide Yuliuslocaties. Voor de ontwikkeling van de Middenzone is na een marktselectieprocedure een ontwikkelovereenkomst gesloten met Ballast Nedam Development. Het bestemmingsplan is sinds eind 2021 onherroepelijk en de omgevingsvergunningen voor de eerste fasen zijn aangevraagd. Start bouw van de eerste fase (de bouw van de nieuwe parkeergarage) staat gepland voor het eind van het derde kwartaal 2022.

De voor de bouw van woningen in de Middenzone noodzakelijke geluidsschermen langs de N3 zijn in voorbereiding. Het daarvoor benodigde bestemmingsplan is in procedure gebracht.

Aan de Overkampweg bouwt AM aan de derde en tevens laatste woontoren. Er is gestart met opleveren, wat medio mei a.s. is afgerond. Daarnaast heeft Yulius één van haar locaties verkocht aan ontwikkelaar 4D, die een plan voor zorgwoningen in ontwikkeling heeft. Over de andere positie van Yulius wordt overleg gevoerd. Zowel met Yulius als met ontwikkelaar 4D zal een anterieure overeenkomst met betrekking tot kostenverhaal worden gesloten.

Wat gaan we nog doen op het LEERPARK?

Er zijn plannen in ontwikkeling voor het afronden van de totale Leerpark invulling.

• De ambitie is dat op of nabij het Leerpark, een halte op de spoorlijn Dordrecht – Breda wordt gerealiseerd.
• Voor perceel 6C, dat buiten het contract met Heijmans is gehouden, is een voorlopig programma uitgewerkt samen met potentiele gebruikers en een investeerder voor de Maakfabriek. Belangrijke onderdelen van de invulling zijn een Startup-center met aanvullend ruimte voor de Bouwopleidingen van ROC Da Vinci en Bouwmensen in combinatie met bedrijfsruimte en parkeren.
• Voor het centraal gelegen perceel 6D2, dat in eigendom is overgedragen aan de kenniscentrumontwikkelaar Kadans Science Partners, is gestart met de bouw van een entreegebouw, bestemd voor HBO onderwijs en bedrijvigheid, met een aansluiting op de Duurzaamheidsfabriek. De verwachting is dat het gebouw eind 2022 wordt opgeleverd.
• Voor het meest oostelijke perceel 2F, gelegen aan de N3, zijn de voorbereidingen in volle gang voor de realisatie van 333 woonunits voor studenten, starters en kwetsbare doelgroepen. De bouw start in het voorjaar van 2022, wat moet leiden tot oplevering eind 2022.
• De parkeerdruk in het gebied is hoog. In 2020 heeft het college een besluit genomen voor het invoeren van gereguleerd parkeren. Er is rekening gehouden met de bouw van een parkeergarage. Op dit moment wordt verder uitgewerkt onder welke voorwaarden deze voorziening te realiseren is.
• Afhankelijk van de toekomstige bebouwing op de laatste kavels aan de spoorzijde, zal het geluidscherm langs het spoor worden doorgetrokken.
• In verband met de afbouw van de laatste kavels van het Leerpark is een logistiek plan opgesteld. Hierover wordt met alle partners overleg gepleegd.

Wat gaan we nog doen op het GEZONDHEIDSPARK?

Middenzone
Nu het bestemmingsplan een onherroepelijke status heeft en de planvorming voor fase 0 (de parkeergarage) en fase 1 (het eerste woningbouwdeel met ruim 300 appartementen) zijn de eerste vergunningsaanvragen volop in voorbereiding. De aanvragen zijn eind 2021 ingediend en worden gecompleteerd voor behandeling en vergunningverlening.

Vervolgens zullen de overige fasen in hoog tempo en op elkaar aansluitend worden gerealiseerd, zodat sprake is van één integraal ontwikkelings- en realiseringsproces. Onderdeel van de plannen vormt ook een beperkt pakket aan ondersteunende voorzieningen en een fietsenstalling. De gemeente draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken en voor de inrichting van de openbare ruimte. De plannen hiervoor worden op dit moment ontwikkeld. Daarnaast wordt in samenwerking met Ballast Nedam een mobiliteitsplan opgesteld. Stakeholders binnen het gezondheidspark worden bij de totstandkoming van dit plan betrokken. Daarnaast zijn de beoogde geluidsschermen langs de N3 inmiddels in planologische procedure gebracht en is realisatie gepland in lijn met de planning voor de woningbouw.

Kaderstellende stukken
Op 2 september 2019 is de tender voor de Middenzone van Gezondheidspark gepubliceerd. De kaderstellende stukken hiervoor (waaronder het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan, de GREX en het programma van eisen en wensen) zijn in juli 2019 vastgesteld door de raad. In mei 2020 is de tender afgesloten. Inmiddels is met hen een intentieovereenkomst gesloten, heeft een formele gunning plaatsgevonden en is een ontwikkelingsovereenkomst in bestuurlijke besluitvorming gebracht en getekend. In december 2020 is het benodigde bestemmingsplan Gezondheidspark West vastgesteld door de raad en inmiddels onherroepelijk na een procedure bij de Raad van State.

Tot nu toe gerealiseerd op het LEERPARK

Tot nu toe gerealiseerd op het GEZONDHEIDSPARK

In het Gezondheidspark zijn de onderdelen sport- en zorg gerealiseerd en is voor de Middenzone actief ingezet op een woonontwikkeling. Inmiddels is een marktselectieprocedure afgerond en is de ontwikkeling gegund aan Ballast Nedam. Recent is de ontwikkelingsovereenkomst ondertekend en is op basis hiervan de concrete planontwikkeling gestart. De eerste vergunningsaanvragen zijn ingediend.

Tevens zijn twee van de drie woontorens van AM aan de Overkampweg opgeleverd. De derde woontoren wordt op dit moment afgebouwd, deze wordt medio mei opgeleverd.

Ondertekening SOK ASZ/Gemeente 2005; beëindiging SOK 2018.

Nieuwbouw GGD en ASZ; Nieuwbouw Sportboulevard; oplevering eerste woontoren Overkampweg nieuwbouw hostel.

Communicatie door coöperatie Leerpark en door gemeente naar gebruikers, bewoners, professionals en overige geïnteresseerden vindt plaats via websites www.leerpark.nl , sociale media, nieuwsbrieven, en (digitale) informatie avonden. Tevens zijn een aantal een promotiefilmpjes gemaakt door inschakeling van RTV-Dordrecht. In het Gezondheidspark is met AM op reguliere basis contact. Het Albert Schweitzer wordt regulier geïnformeerd over de voortgang en de omgeving is geïnformeerd over de toekomstige ontwikkeling rond de locaties van Yulius. Met Optisport vindt eveneens regulier overleg plaats met betrekking tot zowel hun eigen plannen als die van de gemeente. De primaire stakeholders worden betrokken bij de totstandkoming van het mobiliteitsplan. Op het moment dat er meer concrete bouwplannen zijn ontwikkeld, zal dit actief met de omgeving worden gecommuniceerd.

Actuele raming en dekking LEERPARK

De financieringsstructuur van het project Leerpark is opgebouwd uit een begroting voor de bouw van schoolgebouwen, een grondexploitatie (GREX), Leerpark voorzieningen en organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark. De bijdrage onderwijs voor bouw van scholen, de Drechtstedelijke middelen uit Manden Maken en de provinciale subsidies uit het verleden zijn reeds afgesloten en afgewikkeld. Nog actueel voor het project Leerpark zijn de grondexploitatie, de Campusontwikkeling en een aantal kredieten voor Leerpark voorzieningen (gedekt uit de reserve Strategische Investeringen) en de organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark. Voor de ontwikkeling op plot 2F is in juli 2021 een GREX vastgesteld.

Samenvatting grondexploitatie LEERPARK

De investeringen c.q. uitgaven grondexploitatie zijn volgens de laatste vastgestelde grondexploitatie geraamd op € 47,3 miljoen, en worden voor € 29,7 miljoen gedekt door opbrengst gronduitgifte voor woningen, kantoren en bedrijven. Het saldo op basis van eindwaarde van deze geactualiseerde grondexploitatie bedraagt € 17,6 miljoen (negatief). Hiervoor is reeds in voldoende mate een verliesvoorziening gevormd.

Samenvatting programma LEERPARK (SI-middelen)

Voor de programmakosten en organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark inclusief Duurzaamheidsfabriek is de financiële voortgang weergegeven naar aanleiding van raadsbesluit 777979 d.d. 18-9-2012 (zie RIS-dossier 823389 ) en daaropvolgende besluitvorming.

Actuele raming en dekking GEZONDHEIDSPARK

Voor de ontwikkeling van de Middenzone is een tweetal grondexploitaties geopend namelijk één voor de Overkampzone en in juni 2019 één voor de Middenzone. Om geen gevoelige informatie prijs te geven in dit stadium die de positie van de gemeente kan schaden, zijn er geen financiële gegevens met betrekking tot de Middenzone in dit projectblad opgenomen.

Overkampzone
Het saldo van de prognose 2021 is ten opzichte van de prognose 2020 nagenoeg gelijk gebleven. Gecorrigeerd voor winstnemingen bedraagt het resultaat van de grondexploitatie Overkampzone € 2,15 miljoen positief.

Liquiditeitsplanning LEERPARK

Tussen 2022 en met 2023 wordt in totaal circa € 1,0 miljoen geïnvesteerd in de openbare ruimte, leerparkvoorzieningen en organisatiekosten. Een deel hiervan wordt gedekt uit grondopbrengsten, een deel uit de reserve Strategische Investeringen Leerpark/Campusontwikkeling en voor organisatiekosten uit de exploitatiebegroting.

Liquiditeitsplanning OVERKAMPZONE

In bovenstaande grafiek is de reeds genomen winst verwerkt in de verwachte eindwaarde. De eindwaarde van het project voor winstnemingen bedraagt € 2,15 miljoen. Bovenstaande grafiek laat zien dat in 2020 de laatste opbrengsten zijn gerealiseerd en dat de laatste kosten in 2021 gerealiseerd zullen worden.

Liquiditeitsplanning MIDDENZONE

Om geen gevoelige informatie prijs te geven die mogelijk de positie van de gemeente kan schaden, is hier geen grafiek opgenomen.

Risico's en beheersmaatregelen

Voor de Overkampzone resteert alleen nog het woonrijp maken van een beperkt deel van de buitenruimte. Zodoende zijn er geen risico's meer voor dit project.

Kaders en uitgangspunten LEERPARK

Grondposities

Gemeente en Stichting Regionaal Opleidingencentrum Zuid-Holland Zuid Da Vinci College (DVC) hebben alle binnen het ontwikkelgebied gelegen nog uit te geven gronden in eigendom. Met Heijmans is een overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het gebied, waarbij de percelen die voor de markt worden ontwikkeld, worden verkocht aan Heijmans. Alleen Perceel 6C blijft geheel in eigendom van de gemeente. De gemeente en DVC vormen samen een coöperatie. De Coöperatie Ontwikkeling Leerpark U.A. is opdrachtgever voor het realiseren van het totale Leerpark gebied (inclusief onderwijsleerbedrijven, woningen en openbare ruimte). Perceel 6C (linksonder op de tekening hieronder) valt binnen het projectgebied maar buiten de bieding van Heijmans. Hier heeft Heijmans dus geen ontwikkelrecht/plicht. Het staat de gemeente vrij om hierover te contracteren. DVC heeft hier evenmin rechten, eventuele opbrengsten zijn dus direct voor de gemeente. De invulling van perceel 6C speelt een belangrijke rol bij de doorontwikkeling tot Campus Leerpark.

Contractuele kaders/overeenkomsten

2003: Aanbestedingsleidraad.
2003/2004: Bieding Heijmans en anderen.
2004: Gunningbesluit.
2004: Integrale samenwerkingsovereenkomst (SOK).
2004: Coördinatieovereenkomst.
2004: Samenwerkingsovereenkomsten op perceelniveau voor de percelen 1 tot en met 6.
2005: Ontwikkelingsbesluit.
2005: Realiseringsovereenkomst op perceelniveau voor de percelen 1, 2 (exclusief 2F) en 3.
2014: Vaststellingsovereenkomst betreffende de percelen 2F, 5A, 5B, 5C, 6A, 6B en 6DII. Inmiddels zijn de percelen, behoudens 5C, aan Heijmans overgedragen.

Looptijd overeenkomst
Datum inwerkingtreding SOK: bij ondertekening, na Gunningsbesluit.
Einde na beëindiging Realiseringsfase of artikel 11.

Start Realisatiefase: het Ontwikkelingsbesluit is genomen en de Realisatie- en Gronduitgifteovereenkomsten zijn ondertekend.

Samenwerkingsfase: de fase die een aanvang neemt met het Gunningbesluit in combinatie met het ondertekenen van deze overeenkomst en eindigt met het Ontwikkelingsbesluit in combinatie met het ondertekenen van Partijen van Realisatie- en Gronduitgifteovereenkomsten.

De vaststellingsovereenkomst uit 2014 betreft een overeenkomst voor de afname van percelen door Heijmans voor vastgestelde bedragen en op vastgestelde data. Deze worden gevolgd.

Samenwerking op hoofdlijnen en wederzijdse verplichtingen
Coöperatie Leerpark U.A Het redigeren van de definitieve Realisatieovereenkomst, de Gronduitgifteovereenkomsten, het voeren en notuleren van al het benodigde overleg met de Marktpartij, tijdige besluitvorming over/goedkeuring van de verschillende onderdelen van het Ontwikkelingsplan, het ter goedkeuring voorleggen aan haar leden van het Ontwikkelingsplan ten behoeve van het Ontwikkelingsbesluit.

Heijmans N.V.
Het verrichten van activiteiten die resulteren in het opstellen van het VO, het DO, Bestek en tekeningen of een beeldkwaliteitplan, werkzaamheden in de samenwerkingsfase voor eigen rekening. Al die werkzaamheden die voor de ontwikkeling en realisatie van het Leerpark dienen te worden verricht en die niet expliciet door de Coöperatie dienen te worden verricht. De grond bedoeld voor de bouw van woningen, bedrijven en kantoren afnemen tegen de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen vergoeding.

Partijen gezamenlijk
Gerechtigd tot het doen van voorstellen tot aanpassing. Aanvulling of wijziging overeenkomst enkel na schriftelijke goedkeuring van beide partijen.

Algemene kenmerken
Langlopende overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen, zonder einddatum. Verplichte grondafname Heijmans met afgesproken afnamedata. De grondposities van de gemeente en Da Vinci geven naast indexatie met de CPI-index (consumentenprijsindex) ook een rentelast de interne rekenrente. Om dit risico af te dekken hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen de coöperatie en Heijmans. De uitkomst van deze onderhandelingen is inmiddels door het coöperatiebestuur geaccordeerd en vastgesteld door college en raad. De belangrijkste herziene afspraken betreffen de vertraagde, maar nu wel verplichte afname van de grond (doorlopend tot 2023). Perceel 6C valt buiten de bieding met Heijmans. De gemeente is intern in overleg, hoe de ontwikkeling van deze kavel het beste kan worden aangepakt. De gemeente Dordrecht is verantwoordelijk voor de grondexploitatie (GREX).

Betrokken (private) partijen

• Da Vinci, partner in de Coöperatie Leerpark.
• Heijmans N.V., ontwikkelaar.
• West 8, stedenbouwkundig bureau en supervisor.
• Kadans Science Partners, Ontwikkelaar/belegger.
• Jan Snel (inmiddels Daiwa House Modular Europe B.V.).
• Tres Invest, ontwikkelaar/belegger .
• Seam Investment, ontwikkelaar/belegger.
• Focus-On: potentieel gebruiker/huurder.

Scope LEERPARK

Het Masterplan Leerpark omvat de ontwikkeling van woningen, scholen, kantoren, horeca, winkelvoorzieningen en parkeerfaciliteiten. Daarnaast willen we versterking van het onderwijs, met name op het gebied van techniek, duurzaamheid en maritiem. Om de sociale samenhang in het gebied te vergroten willen we programmatisch de verantwoordelijkheid voor het gebied overdragen aan de gebruikers.

Programma LEERPARK

Toelichting op bovenstaande tabel
In 2014 zijn met Heijmans nieuwe afspraken gemaakt over de grondafname in het gebied, hierdoor zal het project doorlopen tot 2023. Op grond van de afspraken die gemaakt zijn met Heijmans in 2014, is de status weer op groen gezet. Heijmans heeft (binnen de contractuele afspraken) een aantal malen uitstel gevraagd op de afname van enkele woningbouwpercelen, maar er is ook vervroegde afname van de percelen 5A fase 4 tot en met 9 en 5B fase 10 tot en met 15 gerealiseerd. De aantallen woningbouw kunnen wijzigen omdat: 1) Heijmans zelf binnen het geldende bestemmingsplan kan bepalen of er grondgebonden woningen of appartementen worden gebouwd en 2) de mogelijkheid van extra woningbouw is verkend. De definitieve invulling wordt uitgewerkt.

Voorgaande besluitvorming LEERPARK

Kaders en uitgangspunten GEZONDHEIDSPARK

Grondposities

De gemeente is, met uitzondering van de gronden van Yulius, eigenaar van alle nog uit te geven gronden binnen het plangebied.

Het project bestaat uit de Sportboulevard, de Ziekenhuiszone, de grondexploitaties Middenzone, Overkampzone en de derdenontwikkeling Yulius. De grondexploitatie Amnesty Internationalweg is per 31-12-2020 afgesloten nu alle gronden zijn verkocht en alle werkzaamheden zijn uitgevoerd.

Contractuele kaders/overeenkomsten

• Samenwerkingsovereenkomst Gezondheidspark Dordwijk (SOK) d.d. 22 november 2004: beëindigd juni 2018.
• Samenwerkingsovereenkomst Gezondheidspark Dordrecht (SOK) d.d. 26 oktober 2005: beëindigd juni 2018.
• Ontwikkel- en Realiseringsovereenkomst Overkampzone (ROK) d.d. 9 oktober 2007: de contractuele positie in deze overeenkomst van het Albert Schweitzer ziekenhuis is door de gemeente overgenomen op basis van de Overeenkomst contractoverneming d.d. juni 2018.
• Intentieovereenkomst Middenzone met Ballast Nedam, d.d. 18 mei 2020.
• Ontwikkelovereenkomst Middenzone met Ballast Nedam, d.d. 31 mei 2021.

Betrokken private partijen

• Realisatie overeenkomst (ROK) met AM Wonen B.V. (AM Wonen).
• Ballast Nedam voor wat betreft de Middenzone (ontwikkelovereenkomst).

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, et cetera

Bestemmingsplan West: is vastgesteld door de raad in december 2020, inmiddels onherroepelijk. Het bestemmingsplan Oost kan naar verwachting in het vierde kwartaal 2021 in procedure worden gebracht. Stedenbouwkundig programma: is herzien.

Scope GEZONDHEIDSPARK

Bij het Gezondheidspark (GZP) is aanvankelijk ingezet, met een samenwerkingsverband tussen gemeente, het Albert Schweitzer ziekenhuis (ASZ) en een marktpartij, op het versterken van de stedelijke structuur op het gebied van sport en zorg, ondersteund door een overwegend commercieel gericht programma waaronder ook woningbouw. De zorg- en sportzone zijn gerealiseerd, de ontwikkeling van het commerciële programma is om meerdere reden niet gelukt en het woningbouw programma heeft zich beperkt tot de realisatie van twee van de beoogde drie woontorens in de Overkampzone.

Op 2 september 2019 is een tender opgestart om in dialoog met marktpartijen te komen tot een woonontwikkeling in de Middenzone. De hiervoor benodigde kaderstelling is in juni 2019 door de raad vastgesteld (zie RIS-dossier 2422550 ). De tender is in mei van 2020 afgesloten door een intentieovereenkomst met Ballast Nedam. Onderdeel van de tender waren het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en het programma van wensen en eisen. Hierin staan de gemeentelijke voorwaarden omschreven op het gebied van verkeer, duurzaamheid, openbare ruimte, programma, financiën en meer. Vervolgens is actief gewerkt aan de invulling van een ontwikkelovereenkomst, deze is medio 2021 ondertekend. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is tevens het voornemen om de verkeersstructuur te optimaliseren, het parkeren adequaat te organiseren en de verblijfskwaliteit substantieel te verbeteren. Eveneens is ingezet op een voortvarende realisering van de laatste woontoren in de Overkampzone, afronding van de oplevering staat gepland voor medio mei a.s. Yulius heeft aangegeven haar activiteiten op het Gezondheidspark te beëindigen. Overeengekomen is om op de vrijkomende gronden een woonprogramma te ontwikkelen. Eén van beide locaties is inmiddels verkocht aan ontwikkelaar 4D en de verdere uitwerking hiervan vindt inmiddels plaats.

Programma GEZONDHEIDSPARK

Het Gezondheidspark bestaat uit verschillende zones; de Ziekenhuiszone, Sportzone, Middenzone (incl. Amnesty Internationalweg) en de Overkampzone. Per 1 januari 2021 zijn er twee grondexploitaties geopend (Overkampzone en Middenzone Gezondheidspark).

Voorgaande besluitvorming GEZONDHEIDSPARK