Financiële verantwoording

Onderzoeken en planvorming

• Architectenbureau Mecanoo heeft een integrale ontwikkelvisie en -strategie opgesteld voor de Dordtse Spoorzone.
• Een ingenieursbureau is geselecteerd om het programma van eisen voor de garage onder het Maaspark in meerdere scenario’s te formuleren en te voorzien van kostenramingen.
• Er vinden twee verkennende onderzoeken plaats: naar stikstof en naar bestaande en potentiële ecologische waarden.
• Er vinden selectieprocedures plaats voor een bureau voor het opstellen van de Omgevingseffectrapportage en een bureau voor het opstellen van het stedenbouwkundig masterplan en een stedenbouwkundig uitwerking voor fase 1.
• Er worden verkennende gesprekken gevoerd met Rijkswaterstaat over de renovatie en een functiewijziging van de brug en een overkapping van de tunnelmond A16. Daartoe is de zogeheten gemeentelijke klantenwens ingediend.
• Er is een businesscase opgesteld voor de hele Dordtse Spoorzone.

Verwervingen

• In vervolg op de verkennende gesprekken wordt momenteel informatie uitgewisseld met NS over de aankoop van P+R Weeskinderendijk
• Er wordt met ProRail gesproken over het opheffen/c.q. verplaatsen van het rangeerterrein en vervolgens verwerving van het terrein.
• De laatste grote grondeigenaar in het beoogde eerste woongebied (plot M4) heeft een koopovereenkomst gesloten met een derde partij. Er is een eerste verkennend gesprek gevoerd met deze partij.
• Er zijn en worden verkennende gesprekken gevoerd met meerdere (grond-)eigenaren in de overige plots over hun positie in de ontwikkelvisie Op deze gronden is zekerheidshalve een Wvg gevestigd.
• Er worden gesprekken gevoerd met de eigenaren van de resterende private woningen, en de huurders van gemeentewoningen aan de Weeskinderendijk noordzijde (tegenover het spoor). Er wordt aangegeven dat de gemeente de woningen eind 2023 tot haar beschikking wil hebben.

Bodemsanering

• Er is voor de beoogde eerste fase van de woningbouw (tussen de brug en het spoor) een analyse gemaakt van de bodemkwaliteit en de te nemen maatregelen.

• We gaan de Ontwikkelingsvisie voor het Maasterras uitwerken in een stedenbouwkundig masterplan voor alle plots M1 t/m M9. Voor de eerste fase woningbouw (plot M1 en M4) wordt een stedenbouwkundig plan uitgewerkt.
• We gaan een Omgevingseffectrapportage  en een Omgevingsplan voor het Maasterras opstellen.
• We gaan op basis van de gehouden marktconsultatie een strategie opstellen voor het betrekken en selecteren van marktpartijen
• We gaan een communicatieplan opstellen gericht op de betrokkenen in en buiten het gebied en op de belangrijkste stakeholders. Er zal gestart worden met een nieuwsbrief welke eens per kwartaal zal worden verspreid onder alle betrokkenen in en rondom het Maasterras.

Tot nu toe gerealiseerd

• Inmiddels is het project Dordtse Mijl deels uitgevoerd, waarbij de verplaatsing van het benzinestation een belangrijke eerste stap is om het gebied Maasterras tot ontwikkeling te brengen.
• Twee percelen van Indofin (22.557m2 aan de Weeskinderendijk 213) zijn aangekocht en eind juli getransporteerd.
• Er is een Wvg gevestigd op 14 woningen aan de Weeskinderendijk-noordzijde en op het Sterovita terrein, direct gelegen achter deze woningen.

• Er is in november 2020 een eerste informatieavond gehouden met betrekking tot de visie Spoorzone, voor bewoners Weeskinderendijk-noordzijde.
• Er is in juli 2021 een tweede informatieavond gehouden waarbij de bewoners Weeskinderendijk-noordzijde zijn bijgepraat over de stand van zaken van het project Maasterras en een streefdatum is genoemd waarop de gemeente eigenaar wil zijn van de betreffende woningen (medio 2023). Naar aanleiding daarvan zijn en worden gesprekken gevoerd met de huiseigenaren en huurders van woningen aan de Weeskinderendijk- noordzijde, over hun positie in de ontwikkelvisie.
• Er zijn vier Stadslabs georganiseerd in samenwerking met Stichting De Stad, waarin betrokken Dordtenaren in gesprek zijn gegaan over de ontwikkelvisie en bouwstenen hebben verzameld voor de verdere uitwerking van de plannen. De opbrengst van deze sessies is in februari 2022 gepresenteerd en het eind rapport is aangeboden aan het college.

Actuele raming en dekking

Momenteel worden de voorbereidende werkzaamheden bekostigd uit de in oktober 2021 door de raad toegekende voorbereidingskredieten voor het Maasterras. Tevens is eind 2021een aanvraag gedaan voor subsidiëring van de eerste fase woningbouw in het kader van de Woningbouwimpuls van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Deze is intussen toegekend, waarbij onder andere de voorwaarde is opgenomen dat de eerste woningbouw zal starten uiterlijk in 2024.

Liquiditeitenplanning

Op dit moment is alleen nog sprake van voorbereidende werkzaamheden. Zodra over wordt gegaan tot uitvoering, zal een liquiditeitenplanning opgesteld wordt op basis van het uitvoeringsprogramma.

Risico's en beheersmaatregelen

Het project bevindt zich in de initiatieffase en daardoor is er op dit moment nog geen doorwrochte inschatting te maken van de risico's. Wel is duidelijk dat geluidsvoorzieningen (A16, spoor), bedrijfsverplaatsingen en verwervingen (rangeerterrein, P&R-terrein, woningen, bedrijfsterrein) en coalitievorming met de grote grondeigenaren randvoorwaardelijk zijn voor de eerste fase van de ontwikkeling van het Maasterras. Uit de gesprekken met de betrokken partijen blijkt bereidheid om met enig optimisme de ontwikkeling van het eerste deelgebied (plot M4) te beschouwen (tussen de 500 en 600 woningen). In de vervolgfasen komen het tweede deel van de Weeskinderendijk (plot M3), het woonwagenkamp, de eigenaren van de bebouwing in de Put en aan de Handelskade in beeld. Risico's zijn er vooral wanneer de ontwikkeling niet snel genoeg op gang komt, één van de redenen waarom eerdere plannen niet zijn gelukt. Dit kan optreden wanneer er te weinig commitment is van andere grondeigenaren en randvoorwaarden op het gebied van, bijvoorbeeld, geluid, grondkwaliteit en externe veiligheid onvoldoende kunnen worden gegarandeerd. Ook het tijdig beschikken over een onherroepelijk Omgevingsplan en vergunningen zijn risico's. Ook hier is commitment van de omgeving en zeker ook politiek draagvlak van belang. Goede communicatie, een heldere planning en gedegen onderzoeken zijn hiervoor de belangrijkste beheersmaatregelen. Ook de verwerving van grondposities door de gemeente (waarbij de aankoop van het terrein van Indofin een belangrijke eerste stap is) en behoedzaam omgaan met de beschikbare middelen zijn erg belangrijk. De businesscase maakt duidelijk met welke kosten en inkomsten er rekening moet worden gehouden en in welke mate bijdragen vanuit de gemeente, rijksgelden, provinciale subsidie en een mogelijke bijdrage door Rijkswaterstaat noodzakelijk zijn, om de ontwikkeling mogelijk te maken. Op basis van de Agenda Dordrecht 2030 is een aanzienlijk bedrag (€ 140.000.000) geoormerkt voor ontwikkeling van de Dordtse Spoorzone.

Grondposities

In deelgebied Weeskinderendijk, is ten oosten van de brug een perceel van 2,2 ha aangekocht. Daarnaast lopen gesprekken voor het Sterovitaterrein (ruim 1 ha). Samen met de woningen waarop Wvg is gevestigd ontstaat een aaneengesloten gebied dat het eerst tot ontwikkeling kan komen.

De overige gronden binnen het Maasterras zijn grotendeels in particuliere handen, uitgezonderd het gebied Brandt Buijsstraat waar de standplaatsen voor woonwagens door de gemeente worden verhuurd. Het gemeentelijk grondbezit beperkt zich verder tot de openbare ruimte en ongeveer tweederde van de woningen op de Weeskinderendijk-noordzijde. Het grondbezit van projectontwikkelaars in het plangebied is eveneens beperkt. Voor de transformatie naar een binnenstedelijke woonwijk is eigendom van de private gronden of als alternatief, een ontwikkelovereenkomst met de grondeigenaren nodig. Gronden ten behoeve van het beoogde park en transferium zijn in eigendom van NS Vastgoed en ProRail. Een groot deel van de aanlanding van de brug is in eigendom van Rijkswaterstaat. Gesprekken met deze partijen zijn gaande.

Contractuele kaders/overeenkomsten

Nog niet van toepassing.

Betrokken partijen

NS, ProRail, RWS, de diverse (grond-)eigenaren in het gebied.

Bestemmingplan, stedenbouwkundig plan, et cetera

Voor de ontwikkeling van het Maasterras is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Dit zal onder de nieuwe Omgevingswet worden uitgevoerd. Daartoe wordt medio 2022 gestart met een stedenbouwkundig masterplan voor het gehele Maasterras. Parallel daaraan start de Omgevingseffectrapportage voor hetzelfde plangebied. Voor de eerst fase zal tegelijkertijd een stedenbouwkundig plan worden opgesteld. Welke fasering daarna zal worden gehanteerd zal afhankelijk zijn van de mate van verwerving en mogelijke initiatieven vanuit de grondeigenaren.

Scope

Voor het Maasterras is een projectorganisatie opgericht. Deze richt zich primair op het scheppen van randvoorwaarden om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Dit betreft:

• opstellen OER.
• opstellen Omgevingsplan.
• opstellen stedenbouwkundig masterplan en, in eerste instantie, stedenbouwkundig plan voor fase 1, en volgende fasen.
• selecteren marktpartij(en).
• verwerven gronden dan wel coalitievorming.

Het projectgebied is opgedeeld in deelgebieden die volgtijdelijk of parallel tot ontwikkeling komen. Hierbij is groei in aansluiting op de bestaande wijken het uitgangspunt. Het komende jaar staat in het teken van de uitwerking van het eerste deelgebied Weeskinderendijk. Coalitievorming, lobby en energie op participatie van medeoverheden, zowel beleidsmatig als financieel, zal breed ingezet moeten worden.

Programma

De ontwikkelvisie Dordtse Spoorzone gaat voor het Maasterras op dit moment uit van een hoog stedelijk woongebied met ruim 2.000 woningen en 40.000 m2 overig programma (parkeren, voorzieningen, leisure en dergelijke). De planning loopt tot 2040.

Voorgaande besluitvorming