Financiële verantwoording

• Woningbouw Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW): De stappen in het proces met OCW zijn: bouwenvelop (gemeente), bouwprogramma en Technisch Ontwerp (OCW). Daarna volgt taxatie, koopovereenkomst, voorbereiding, verkoop en bouw:
  • The Yard, vlek C-west, 44 woningen is in aanbouw. Alle woningen zijn verkocht. De oplevering start mei-juni 2022.
  • Voor deelgebied A is de bouwenvelop en het bouwprogramma vastgesteld. Het Technisch Ontwerp voor het blok aan het Wantij, blok A3 is vastgesteld: de taxatie wordt medio maart 2022 afgerond. De start bouw is gepland begin 2023 en de verkoop september 2022.
  • De bouwenvelop, het bouwprogramma en het Technisch Ontwerp voor deelgebied F zijn vastgesteld. De taxatie start medio maart 2022, het definitieve rapport is medio mei 2022 gereed. De verwachting is dat de woningen eind 2022 in de verkoop gaan en medio 2023 starten met de bouw.
  • De bouwenvelop voor deelgebied G met 6 kavels is nog niet vastgesteld. Het gaat om individuele kavels, waarvoor OCW compensatie eist. De ontwikkeling van dit deelgebied is vertraagd als gevolg van problemen op het gebied van de natuurwet (beschermde diersoorten) en de milieuwet (er is asbest aangetroffen). Het asbest moet volgens de Milieuwet binnen 4-5 jaar verwijderd worden, maar beschermde diersoorten moeten beschermd/gecompenseerd worden. Een ontheffing van de natuurwet wordt voorbereid en begin 2022 ingediend. Om deze ontheffing te verkrijgen, zijn compenserende maatregelen uitgevoerd.
• De definitieve woonomgeving is aangelegd in vlek B noord (behoudens het deel waar de bouwweg loopt). Dit betekent dat de parkeerplaatsen aan de rivierzijde niet gerealiseerd worden. Deze worden elders gecompenseerd.
• Een deel van de nieuwe oevers bij Schaerweide is nog niet aangelegd vanwege juridische procedure in het kader van de natuurwetgeving.
• Bestemmingsplan woningbouw 50 KV gebouw is gereed en ligt vanaf 2 ^e helft maart 2022 ter vaststelling bij de raad. De ontwikkelaar wil zo snel mogelijk starten met de verkoop en de bouw.
• Woningbouw Wantijhof (tegenover Energiehuis), is opgeleverd. In het voorjaar 2022 wordt het laatste deel van de woonomgeving aangelegd. Het gebied wordt in de loop van 2022 overgedragen aan Beheer.
• Vlek J is het eerste gebied dat gereed is en in 2022 volledig is overgedragen aan Beheer.
• Woningbouw vlek E Wervenkade (naast Wervenpark), 63 woningen; deze woningen zijn in aanbouw. Vrijwel alle woningen zijn verkocht.
• Prins Clausbrug: de brug is opgeleverd. De opening heeft plaatsgevonden door prinses Beatrix. De arbitrage zaak is gestart. Indien er geen beroep wordt ingesteld, verwachten rond eind 2022 een definitieve uitspraak. De claims van de aannemer maken onderdeel uit van het risicoprofiel.
• Het dempen van de noordelijke insteekhaven is in uitvoering. De planning is april 2022 gereed en op hoogte, daarna moet de grond inklinken/zetten tot najaar 2023 met een risico van een half jaar.
• Wervenpark: het werk voor fase 1, aanleg damwanden, is uitgevoerd. Fase 2, aanleg damwanden, start maart-april 2022. Gebleken is dat er zich een jonge bever heeft gevestigd, waarvoor een ontheffing moet worden aangevraagd in het kader van de natuurwetgeving. Deze procedure loopt. Daardoor is de oplevering van het Wervenpark met circa 1 jaar vertraagd tot najaar 2023. Zie ook: link wervenpark: zie www.stadswerven.nl .
• Met de Stichting Binnenvaart en de KNRM zijn afspraken gemaakt over de definitieve ligplaatsen voor de Siegfried/Lashbak, de Veerdienst 3 en een derde schip en voor het boothuis van de KNRM. Ook zijn afspraken gemaakt over de tijdelijke ligplaatsen in verband met het vernieuwen van de damwanden aldaar. Deze werkzaamheden worden heden voorbereid/uitgevoerd. Start voorjaar 2022.
• Gebroeders de Koning is de aannemer voor de aanleg van nieuwe damwanden in vlek F en het saneren en bouwrijp maken van vlek F. De bouwvergunning voor de damwanden is verleend.
• In april 2022 is de aanbesteding afgerond voor de aanleg van een nieuwe damwand langs vlek A – aan het Wantij.

Tot nu toe gerealiseerd

Het Masterplan Stadswerven dateert uit 2009. Onder het kopje 'eerdere besluitvorming' kunt u teruglezen wat er sinds 2009 aan besluitvorming heeft plaatsgevonden. Hieronder staat opgesomd welke activiteiten er in 2021 en 2022 hebben plaatsgevonden:

2021    Overall planningen geactualiseerd
2021    Grex 2021 geactualiseerd
2021   Dwarsligger Kraanbaan deelgebied A gesloopt
2021    Saneren en bouwrijp maken deelgebied A in voorbereiding
2021   Aanleg damwand deelgebied A langs Wantij in voorbereiding
2021    Aansluitingen fietspad op PC brug aangelegd
2021   Uitvoering woonrijp maken B noord in uitvoering
2021   Bouw The Yard gestart
2021   Uitvoering damwand Wervenpark fase 1 afgerond
2021   Uitvoering Wervenpark en hellingbanen in voorbereiding
2021   Woningen Wervenkade in aanbouw
2021   Saneren en bouwrijp maken deelgebied F in voorbereiding
2021   Vernieuwen damwanden deelgebied F aanbesteed
2021    Omgevingsvergunning damwanden deelgebied F aangevraagd.
2021   Bouwprogramma vlek F vastgesteld
2021   Herinrichting openbare ruimte Vlek I in voorbereiding
2021    Ontheffing aanvraag landtong in voorbereiding
2021   Groenplan opgesteld, RIB bij de raad en in uitvoering
2021   Woningen Wantijhof opgeleverd
2021   Woonrijp maken bij Wantijhof uitgevoerd
2021   Technisch ontwerp gebouw A zuid(A3) afgerond
2021   Taxatie ontwerp gebouw A (zuid) gestart
2021   Ontheffing in het kader van de Natuurwet voor deelgebied G in voorbereiding
2021   Ontheffing rivierrombout verleend
2021   Herziening bestemmingsplan vastgesteld
2021    Prins Clausbrug opgeleverd en in gebruik genomen
2022   Grex 2022 geactualiseerd
2022   Memorie van Antwoord verzonden naar raad van Arbitrage inzake PC Brug
2022   Uitvoering herstel kade Noorderhoofd gestart (kadeproject)
2022   Aanbesteding damwand A3 gestart
2022   Saneren en voorbelasten waterbodem voor damwand A3 aanbesteed
2022   Concept VO damwand A3 gereed
2022   Woonrijp maken vlek B noord afgerond
2022   Woonrijp maken rondom vlek C – the Yard in voorbereiding
2022   Dempen noordelijke insteekhaven gestart
2022   Start uitvoering damwanden fase 2 Wervenpark gestart
2022   Ontheffing bever Wervenpark aangevraagd.
2022   Omgevingsvergunning damwand vlek F ontvangen
2022   Saneren, bouwrijp maken en aanleg damwand vlek F aanbesteed
2022   Voorbereiding en uitvoering verplaatsen Siegfried en KNRM gestart
2022   Ontheffing landtong, vlek G, aangevraagd
2022   Bestemmingsplan 50 KV; zienswijzen beantwoord en voor besluitvorming naar college en raad
2022   Verleggen kabels en leidingen in vlek I in voorbereiding
2022   VO openbare ruimte vlek I naast Regiokantoor opgesteld
2022   Afronden aanleg openbare ruimte vlek J in april

*In dit projectblad alleen de activiteiten opgenomen vanaf 2021. Eerdere gerealiseerde kunt u teruglezen in het projectblad behorend bij Begroting 2022 .

De huidige en toekomstige bewoners worden door middel van digitale nieuwsbrieven en via Facebook geïnformeerd over de ontwikkelingen op Stadswerven. De nieuwsbrief verschijnt regelmatig (om de 2 à 3 maanden). De website www.stadswerven.nl is per augustus 2021 bij de gemeente in beheer, zodat het niet meer sec een verkoopsite is van OCW. Voor verkoopsite OCW zie www.wonenopstadswerven.nl . De reactie van bewoners en belanghebbende op het groenplan zijn beantwoord.

Actuele raming en dekking

De grex Stadswerven sloot per 1-1-2022 € 50,77 miljoen (nadelig).

Het saldo van de grondexploitatie is de financiële vertaling van de uitgangspunten die vastgesteld zijn tegelijkertijd met het openen van de grondexploitatie en de bijstellingen door de raad nadien. Het verwezenlijken van deze uitgangspunten gaat gepaard met financiële risico’s. Het financieel management omtrent de grondexploitatie impliceert naast het sturen op het financieel resultaat daarom ook het sturen op risico’s. Het risicoprofiel van Stadswerven bedraagt per 1-1-2022 € 17,5 miljoen (90%). Dat is € 0,1 miljoen minder ten opzichte van 2021.

Liquiditeitenplanning

Risico's en beheersmaatregelen

Grondposities

Gemeente: binnen het ontwikkelgebied grotendeels gemeente eigendom. De diverse KV-gebouwen zijn particuliere ontwikkelingen.

Contractuele kaders/overeenkomsten

Overeenkomst ter verwerving van kooprechten bouwgronden Plangebied De Stadswerven d.d. juli 2018. Van belang is hierbij op te merken dat de Ontwikkelingscombinatie de Werven (OCW) vanaf 2001 de ontwikkelrechten van vrijwel het gehele gebied had verkregen (zogenaamde claimgebied) en dat daarvoor eerder in 2011 een overeenkomst is gesloten. Met het oog op de Europese aanbesteding- en staatssteunregels heeft de overeenkomst in essentie het karakter van een (raam)koopovereenkomst en niet van een samenwerkingsovereenkomst.

Looptijd overeenkomst
De een na laatste overeenkomst is mei 2011 in werking getreden en de laatste juli 2018. De planning kent een doorlooptijd van 2011 tot en met 2027. De vigerende grondexploitatie loopt tot 31 december 2027. Behoudens tussentijdse beëindiging (surseance, faillissement etc.) eindigt de overeenkomst op het moment waarop partijen aan alle verplichtingen hebben voldaan.

Algemene kenmerken contract:

1. Lang lopende, niet opzegbare overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen.
2. Grondpositie en grondexploitatie volledig voor rekening gemeente.
3. Ontwikkelingscombinatie De Werven BV, na contractovername per 19 juni 2014, Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. (OCW), heeft contractuele aanspraken (ontwikkelrechten/rechten van koop) op en dus financieel belang bij nagenoeg het gehele gebied Stadswerven Noord. Slechts deelgebied E is expliciet uitgezonderd van de kooprechten. In het contract met OCW van juni 2018 is geregeld dat de gemeente de mogelijkheid krijgt om in Stadswerven-noord 80 woningen uit te geven in particulier opdrachtgeverschap en dat OCW plangebied A, met uitzondering van de punt van de Punt, voor haar rekening neemt.
4. In het recente contract van 2018 zijn tijdsafspraken gemaakt over de wijze waarop en de termijnen waarbinnen de grondprijs per vlek wordt bepaald (ten opzichte van het contract uit 2011 is hier een versnelling in bereikt).
5. De gemeente is buiten de onder 3 genoemde uitzondering, niet vrij om rechtstreeks met derden te onderhandelen/contracteren over de verkoop van gronden in Stadswerven-noord. De Ontwikkelingscombinatie Stadswerven CV (OCW) is de eerst rechthebbende.
6. Binnen het plangebied Stadswerven, maar buiten de context van deze overeenkomst, vallen de deelgebieden E en I en J in Stadswerven-zuid. Deze kunnen in afwijking van de planning met OCW door de gemeente eerder worden ontwikkeld, voor zover dat niet concurrerend is met op dat moment door de Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW) in ontwikkeling zijnde deelgebieden. Ondertussen is vlek J (Wantijhof) opgeleverd en vlek E ((Wervenkade) in aanbouw.

Betrokken private partijen

Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. waarin thans samenwerken:

• AM BV.
• Dura Vermeer Bouw Zuid West BV.
• Aanneming Maatschappij J.P. van Eesteren BV.

Diverse aannemers saneren, bouw en woonrijp maken
Private partijen voor één locatie per partij:

• NBU (gereed)
• Bemog
• Leyten (gereed)
• Looye
• CPO Minidorp (gereed)
• Den Hoed
• Isa beheer
• Stoutgroep

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, et cetera

Masterplan: vastgesteld door de raad op 12 mei 2009.

• Stedenbouwkundig Plan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Beeldregieplan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Bestemmingsplan De Stadswerven: vastgesteld door de raad op 1 mei 2005, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 18 oktober 2005, in werking getreden op 22 december 2005. Geactualiseerd bestemmingsplan vastgesteld door de raad op 10 mei 2016 en onherroepelijk geworden. Herziening bestemmingsplan 2020 in procedure (sec woningaantallen).

Scope

Stadswerven bestaat uit een zuidelijk en een noordelijk deel. Het zuidelijk deel wordt begrensd door de Noordendijk, de Oranjelaan, het Wantij en de Biesboschstraat. Het noordelijk deel door de Merwede, het Wantij, de Merwedestraat en de bedrijfsbebouwing oostelijk van de Papendrechtsestraat. Het inmiddels ge-verbouwde Energiehuis, de parkeergarage, de bioscoop, het Energieplein en Villa Augustus maken geen onderdeel (meer) uit van het project. Delen van Stadswerven-noord zijn overgedragen aan beheer. Stadswerven is een herstructureringsgebied van (vooral) scheepsbouw en andere bedrijvigheid naar (binnen-) stedelijk wonen met voorzieningen. Het gaat om voorzieningen aan de noordzijde die een stedelijke menging van wonen met enkele andere functies moet geven en een menging van wonen met meer grootschalige centrumachtige voorzieningen aan de zuidzijde. In Stadswerven-zuid zijn ontwikkelingen gaande, bouw vlek J, initiatieven ontwikkeling gebouwen 50 KV en 150 KV langs Oranjelaan, Regiokantoor, tijdelijke huisvesting Brandweer, die invloed hebben op de omgeving met name op het gebied van parkeren, die aandacht vragen vanuit het project.

Programma

Voorgaande besluitvorming