Financiële verantwoording

Vorig jaar heeft de raad in december een aanvullend voorbereidingskrediet van € 450.000 verstrekt, vooruitlopend op het openen van een grondexploitatie later dit jaar. De raad heeft ook in december het bestemmingsplan voor CrownPoint en de Spuihavengarage vastgesteld. Daartegen is door de VVE Grote Sluyspoort bezwaar gemaakt bij de Raad van State. Gemeente, VVE en ontwikkelaar hebben structureel een constructief overleg om te komen tot een voor alle partijen acceptabele oplossing.

Conform het besluit van de Stuurgroep Stationsgebied is vorig jaar de waarde bepaald van het blote eigendom van de locatie CrownPoint. De beoogde ontwikkelaar Vorm is hierover door het college geïnformeerd. Deze heeft daarop een koopovereenkomst gesloten met de eigenaar van het kantoorpand.

Voor de hele gebiedsontwikkeling is in maart een omgevingsmanager aangesteld. Zij coördineert de bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie en heeft contact met alle stakeholders en projectmanagers. In juni 2022 starten de sloopwerkzaamheden voor het Huis van Stad en Regio. Dan wordt ook de Veemarktgarage gesloten, direct na de kermis. De huidige gebruikers kunnen terecht in andere garages in de stad, zoals de Spuihavengarage, waar nog voldoende ruimte over is. De renovatie en uitbreiding van de Spuihavengarage is uitgesteld om de sluiting van de Veemarktgarage op te vangen. Alleen op zaterdagmiddag komen meer bezoekers van de binnenstad per auto dan er parkeerplaatsen zijn. Die kunnen wel elders parkeren, op iets grotere afstand. We zorgen voor pendelbusjes en deelscooters en gaan de bezoekers van de binnenstad stimuleren om vaker het OV of de fiets te gebruiken.

Bij de uitwerking van het ontwerp voor de ondergrondse infrastructuur, en met name de riolering, is gebleken dat het schetsontwerp van de openbare ruimte op onderdelen niet of alleen tegen zeer hoge kosten gerealiseerd kan worden. Bomen kunnen niet op rioleringen geplant worden en dat leidt op een aantal plekken tot conflicten. Nadat het rioleringsplan gereed is, moet het schetsontwerp van de openbare ruimte worden aangepast.

Rond de Spuiboulevard is veel aandacht voor groen, klimaatadaptatie, waterberging en natuur-inclusief bouwen. Voor plankosten, communicatie en uitvoering krijgt Dordrecht een bijdrage in de kosten van € 521.000 in het kader van het LIFE IP NAS programma van de Europese Commissie.

Tot nu toe gerealiseerd

• In 2018 is een actief participatietraject doorlopen met de Spuisafari en diverse Stadslabs. Dit was een belangrijke basis voor de gebiedsvisie, die op 18 december 2018 door de raad is vastgesteld. De gebiedsvisie is vervolgens uitgewerkt in een Verkeersstructuurplan voor de Schil-West. De hoofdlijnen hiervan zijn op 19 juni 2019 besproken met de commissie Grote Projecten, waarna nog diverse avonden met bewoners en ondernemers zijn georganiseerd. Na een tweede behandeling in de Commissie Grote Projecten is het Verkeersstructuurplan op 2 april 2019 door de raad vastgesteld en is ook een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld.
• Op 26 november 2019 heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de herontwikkelingslocatie Stadskantoor/Hellingen/Spuihavengarage/Crownpoint. Voor dit gebied is een verkavelingsstudie gemaakt, waarin de ruimtelijke en financiële gevolgen van de parkeeroplossingen zijn onderzocht. Op 20 november is de raad hierover geïnformeerd. De variant met een grotere parkeergarage op de locatie van de huidige Spuihavengarage wordt verder uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan met circa 500 woningen.
• In 2019-2020 zijn diverse particuliere initiatieven in het gebied ontwikkeld. Het gaat hierbij in de meeste gevallen om transformatie van leegstaande kantoorgebouwen of herontwikkeling hiervan door sloop en nieuwbouw.
• Op 30 juni 2020 is het Voorkeursrecht (Wvg) gevestigd op de Crownpoint locatie en zijn ook gesprekken gestart om Crownpoint minnelijk te verwerven.
• In 2020 is begonnen aan een stedenbouwkundig raamwerk en beeldkwaliteitsplan voor het Stadskantoor en omgeving, waarbij onder andere is gekozen voor een parkeeroplossing waarbij de huidige Spuihavengarage wordt uitgebreid en gerenoveerd. Voorjaar 2021 is het Stedenbouwkundig Raamwerk en Beeldkwaliteitsplan Spuiboulevard definitief gemaakt en gereed voor vaststelling door de raad.
• In het vierde kwartaal 2020 zijn de bestemmingsplanprocedures voor de Crownpoint locatie en het Huis van Stad en Regio gestart. In het Ontwerp Bestemmingsplan voor Crownpoint, dat medio september 2021 ter visie is gelegd, is nu ook de uitbreiding van de Spuihavengarage meegenomen omwille van de tijdwinst.
• Er is gewerkt aan een schetsplan voor de herinrichting van de Spuiboulevard. Afronding is pas in 2022 te verwachten nadat meer duidelijkheid is verkregen over de (on)mogelijkheden en beperkingen van de ondergrondse infrastructuur.
• Op 18 februari 2021 heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een subsidie van € 3.525.817 exclusief btw toegekend aan de Spuiboulevard. Aan deze subsidie zijn voorwaarden verbonden ten aanzien van onder meer het aantal woningen, de woningdifferentiatie en de realisatieperiode.
• Voorjaar 2021 is de eerste verkeersmaatregel uit het verkeersstructuurplan uitgevoerd: tijdelijke herinrichting Johan de Wittstraat – Singel – Stationsweg, aanpassen VRI. Effecten monitoren voor toekomst.
• De Parkeervisie Gebiedsontwikkeling Spuiboulevard Dordrecht* is in maart vastgesteld door de raad.
• Het parkeerbalansmodel voor het centrum is afgelopen zomer opgeleverd. We kunnen nu aan de hand van bouwprogramma's/ontwikkelingen in het centrum en scenario's meer inzicht geven in de parkeervraag.
• In maart 2021 is een voorbereidingskrediet voor de Spuihavengarage beschikbaar gesteld. De voorbereiding van de aanbesteding is eind 2021 afgebroken om het gelijktijdig uitvallen van Veemarktgarage en Spuihavengarage te voorkomen. De extra tijd die dit oplevert wordt gebruikt voor een modellenstudie naar sloop-nieuwbouwvarianten.
• Op 13 juli 2021 heeft het college aan Vorm geschreven bereid te zijn het blote eigendom van de grond onder enkele voorwaarden aan Vorm te verkopen.
• Op 21 december heeft de raad een aanvullend voorbereidingskrediet van € 450.000 beschikbaar gesteld.
• Op 21 december heeft de raad het bestemmingsplan CrownPoint en Spuihavengarage vastgesteld, samen met de inspraaknota.
• Op 13 januari 2022 is de Partnership Agreement getekend voor het LIFE-IP NAS programma (klimaatadaptie). Dordrecht ontvangt een bijdrage in de kosten van € 521.000.

Huis van Stad en Regio
Op 18 december 2018 heeft de raad de besloten om de huisvesting op de locatie van het voormalig Belastingkantoor/Rabobank te realiseren, dit samen met de partners Gemeenschappelijke Regeling Drechtsteden (GRD), Bibliotheek AanZet, VVV en Dordrecht Marketing te doen en hiertoe een krediet beschikbaar te stellen.

• Op 23 april 2019 heeft het college besloten een architectenprijsvraag te organiseren met als doel de ontwikkeling en realisatie van het Huis van Stad en Regio.
• Op 8 april 2020 heeft het college ingestemd met het door de onafhankelijke jury aangewezen prijswinnende plan van Schmidt Hammer Lassen in hierover de raad verwittigd in een RIB.
• Op 14 juli 2020 is in de kadernota de RIB behandeld over Bibliotheek AanZet "Vormgeving Toekomstvisie in relatie tot het Huis van Stad en Regio" inzake aanvullende structurele exploitatielasten. Verdere behandeling in de behandeling van de meerjarenbegroting in november 2020.
• Op 3 september 2020 heeft een tweede besloten sessie commissie Grote Projecten plaatsgevonden inzake financiële kaders en beheersing van die kaders.
• Op 13 oktober 2020 heeft de raad ingestemd met het voorbereidingskrediet.
• Vanaf het eerste kwartaal van 2021 gewerkt met twee deelprojecten die elk een eigen bestuurlijke en ambtelijke opdrachtgever hebben. Het deelproject Casco in inbouw heeft de primaire verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke realisatie van het gebouw. Voor dit deelproject is Maarten Burggraaf bestuurlijk opdrachtgever en Henk Kranendonk ambtelijk opdrachtgever. De operationele aansturing van dit deelproject gebeurt door de bouwdirecteur. Het deelproject inrichting en gebruik bereidt het daadwerkelijke gebruik en de samenwerking tussen de partners voor. In dit deelproject komt ook de organisatieontwikkeling die elke van de partners afzonderlijk en gezamenlijk door willen maken aan de orde. Voor dit deelproject gemeentesecretaris Carlo Post ambtelijk opdrachtgever. De operationele aansturing van dit deelproject gebeurt door de procesmanager inrichting en gebruik.
• In de vergadering van 13 juli 2021 heeft de raad besloten dat het additionele volume van ca 3.500 m2 bvo door de gemeente als kantoor zal worden ontwikkeld.
• In januari 2022 heeft een derde besloten sessie commissie Grote Projecten plaatsgevonden inzake financiële kaders en beheersing van die kaders.
• In de vergadering van 3 februari 2022 heeft de raad ingestemd met het Voorlopig Ontwerp en de verdere planning van het proces.

• De gebiedsvisie "Spuiboulevard e.o." is in de periode 2017-2018 op basis van een intensief participatietraject met een Spuisafari en diverse Stadslabs tot stand gekomen. In de stadslabs zijn diverse verkeersoplossingen naar voren gekomen, die zijn verwerkt in het verkeersstructuurplan.
• In het derde kwartaal 2019 zijn diverse avonden met bewoners en ondernemers en een Stadslab georganiseerd over het verkeersstructuurplan.
• In februari 2020 is een tentoonstelling over de vier inzendingen voor het Huis van Stad en Regio georganiseerd, waarbij bezoekers konden reageren op de inzendingen (consultatie). Deze reacties zijn aan de jury ter beschikking gesteld als onderdeel van de toets resultaten.
• In februari 2020 is met bewoners, geïnteresseerden en jongeren een Stadslab georganiseerd, en dieper ingegaan op de vier inzendingen. De reacties zijn tevens aan de jury ter beschikking gesteld als onderdeel van de toets resultaten.
• In december 2020 was er een Stadslab over het stedenbouwkundig raamwerk en het beeldkwaliteitsplan.
• In november-december 2020 heeft een brede inspraakronde (voor omwonenden en ondernemers) het stedenbouwkundig raamwerk en beeldkwaliteitsplan voor het Stadskantoor en omgeving, de bestemmingsplannen voor de Crownpoint locatie en het Huis van Stad en Regio, de uitbreiding Spuihavengarage en de herinrichting van de Spuiboulevard. De reacties zijn verzameld, gerubriceerd en beantwoord in een inspraaknotitie die in mei 2021 door de Stuurgroep Stationsgebied is goedgekeurd en in december 2021 samen met het bestemmingsplan CrownPoint-Spuihavengarage door de raad is vastgesteld.
• In de Spuiboulevard wordt ingezet op omgevingsmanagement. Per medio maart 2022 een omgevingsmanager gestart voor 2 dagen per week. Samen met het nieuwe communicatieteam krijgen communicatie en participatie verder vorm en inhoud en worden stakeholders bij de projecten betrokken.
• De sluiting en sloop van de Veemarktgarage eind juni 2022 is de zichtbare start van de Spuiboulevard. Hiervoor is een communicatiestrategie opgesteld.
• In 2022 volgt een Stadslab over de herinrichting van de Spuiboulevard.

Actuele raming en dekking

Voor de totstandkoming van de ontwikkelvisie en gebiedsvisie (inclusief participatietraject) is in de jaren 2016 tot en met 2018 totaal circa € 800.000 uitgegeven. Dit geld is beschikbaar gesteld middels de vaststellingen van de Bestuursrapportage 2016 (zie RIS-dossier 1787274 ) en Kadernota 2017 (zie RIS-dossier 1719162 ). Het project Spuiboulevard bevindt zich in de voorbereidingsfase. Eind 2021 is een aanvullend voorbereidingskrediet van € 450.000 beschikbaar gesteld ter overbrugging van de periode tot het openen van een grondexploitatie medio 2022. Tevens is een budget aangevraagd voor de uitvoering van de overige onderdelen van de gebiedsvisie. Voor particuliere initiatieven tot herontwikkeling waarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is, worden de kosten via een anterieure overeenkomst verhaald op initiatiefnemer.

Voor de onderdelen ter uitvoering van het verkeersstructuurplan (waaronder het voorstel voor aanpassing van beide parkeergarages en de herinrichting van de openbare ruimte en diverse straatprofielen) zal in de periode 2020-2025 per onderdeel een kredietvoorstel worden aangevraagd. Deze maatregelen kunnen deels uit de grondexploitatie worden gedekt. Het Verkeersstructuurplan, het Huis van Stad en Regio en de herontwikkeling van het gebied Stadskantoor-Hellingen-Spuihavengarage-Crownpoint zijn nauw met elkaar verbonden. Met name de in het verkeersstructuurplan beoogde verschuiving van de parkeercapaciteit is cruciaal. Hiervoor wordt een parkeervisie, parkeerbalans en een businesscase opgesteld, begin 2022 wordt een krediet aangevraagd voor de uitvoering. Hierin zijn de aantallen opgenomen die vanuit de parkeernormering voor het gebied (inclusief voor het programma van het HSR) benodigd zijn. Het risico bestaat dat de beschikbare middelen in de businesscase parkeren niet voldoende zijn voor het realiseren van de parkeervoorzieningen Spuiboulevard (Spuihaven en nieuwe garage Veemarkt). Ook de relatie met P+R Weeskinderendijk is cruciaal. Momenteel lopen er verkennende gesprekken met NS Vastgoed over dit terrein. Voor het Huis van Stad en Regio wordt binnen het financiële kader op huisvestingslasten voor Dordrecht gehandeld. De dekking van de parkeergarage evenals de parkeernormering behorend bij het programma zijn opgenomen in de businesscase parkeren. Er wordt een aanvraag ingediend voor Eneco-gelden om de investering dekkend te maken.

Liquiditeitenplanning

Pas nadat de grondexploitaties en daarmee de financiële kaders door de raad zijn vastgesteld, zullen we dit conform het vaste format in het projectblad vermelden.

Risico's en beheersmaatregelen

Jaarlijks worden de risico's geïnventariseerd en worden er beheersmaatregelen geformuleerd. Omdat het bekendmaken van deze risico's de onderhandelingspositie van de gemeente kan schaden, zullen wij in het projectblad deze risico's slechts in beperkte mate behandelen. Doordat het project zich nog in de voorbereidende fase zich bevindt en hiermee de risicoanalyse nog niet gereed is zal deze paragraaf in het volgende projectblad aangevuld worden met risico's.

De Spuihavengarage zou worden uitgebreid met ca. 200 plaatsen, die beschikbaar zouden zijn op het moment dat de Veemarktgarage gesloopt wordt. Ook moest de Spuihavengarage tijdens de uitvoering van de werkzaamheden open blijven. Nu de plannen verder zijn uitgewerkt blijken deze uitgangspunten niet haalbaar. De Spuihavengarage is niet gereed als de Veemarktgarage wordt gesloopt en kan waarschijnlijk maar met ca. 150 plaatsen worden uitgebreid. De Spuihavengarage kan tijdens de werkzaamheden niet open blijven en 39 parkeerplaatsen moeten structureel worden ingezet voor de nieuwe bewoners op de CrownPoint locatie. We verwachten een tekort aan parkeerplaatsen binnen het gebied en zoeken naar oplossingen binnen en buiten het plangebied. In de grondexploitatie Spuiboulevard wordt een post opgenomen voor extra parkeerplaatsen.

Voor zowel het verkeersstructuurplan (waaronder de toekomstvisie op de beide parkeergarages aan de Spuiboulevard) als de herontwikkelingsmogelijkheden voor de locatie van het huidige Stadskantoor/Helling/Spuiboulevard is er een belangrijke relatie met het beoogde uitbreiding van de huidige P+R aan de Weeskinderendijk (zie projectblad Maasterras ).

Grondposities

Opstallen en gronden onder het beoogde Huis van Stad en Regio (HvS&R) inclusief parkeren en commercieel programma zijn in het bezit van de gemeente. De locaties die na oplevering van het Huis van Stad en Regio vrijkomen, zijn allen in eigendom van de gemeente. Het gaat hierbij om het huidige Stadskantoor, gebouw "De Hellingen" (Sociale dienst en Ingenieursbureau Drechtsteden) en de Spuihavengarage. De grond onder Crownpoint is van de gemeente en wordt verpacht. Om meer grip op deze locatie te krijgen en vervreemding van de gebouwen te voorkomen is het Voorkeursrecht op deze locatie gevestigd. De diverse particuliere ontwikkelingen vinden plaats op locaties die door ontwikkelaars zijn verworven. Indien er hierbij sprake is van een bestemmingsplanwijziging, wordt een anterieure overeenkomst opgesteld voor het kostenverhaal.

Contractuele kaders/overeenkomsten

Niet van toepassing.

Betrokken partijen

Niet van toepassing.

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, et cetera

In 2021 is een stedenbouwkundig raamwerk voor de herontwikkelingslocatie Stadskantoor/Hellingen/Spuihavengarage/Crownpoint vastgesteld door de Stuurgroep Stationsgebied. Voor de locaties Huis van Stad en Regio, Spuihavengarage en Crownpoint is of wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Omdat de Omgevingswet (wederom) is uitgesteld, hoeft de herontwikkeling van CrownPoint niet in het toekomstige Omgevingsplan te worden opgenomen (ingangsdatum Omgevingswet 1-1-2023).

Scope

Het plangebied "Spuiboulevard e.o." wordt grofweg begrensd door de Spuiboulevard, de Johan de Wittstraat, het spoor en de Achterhakkers en bestaat uit:

1. Herontwikkelingslocatie "Stadskantoor e.o." bestaande uit het huidige Stadskantoor, De Hellingen, Crownpoint en de Spuihavengarage (samen circa 3 ha).
2. Huis van Stad en Regio (voormalig Rabobank- en Belastingkantoor en Veemarktgarage).
3. Uitvoering Verkeersstructuurplan.
4. Inrichting openbare ruimte en aanpassen ondergrondse infrastructuur.
5. Diverse deelprojecten met private initiatieven die ieder hun eigen tijdspad kennen.

Het project heeft voor het parkeren en het integrale mobiliteitsvraagstuk een directe relatie met het beoogde transferium op de Weeskinderendijk. Deze locatie maakt onderdeel uit van het deelgebied Maasterras.

Programma

Op de locatie voormalig Rabobank-/belastingkantoor en Veemarktgarage komt een parkeergarage met circa 170 plaatsen met 21.000 m2 BVO ten behoeve van het Huis van Stad en Regio. Daarin komen in ieder geval de publieke functies van GRD, Bibliotheek AanZet, VVV - Dordrecht Marketing en de gemeente, aangevuld met een deel van de werkplekken. Daarnaast is sprake van een additioneel kantorenprogramma aan toe van circa 3.500 m2.

Op de locatie van het huidige Stadskantoor, gebouw De Hellingen, de Spuihavengarage en Crownpoint wordt op grond van het stedenbouwkundig raamwerk en de voorwaarden voor het verkrijgen van de BZK-subsidie uitgegaan van circa 510 woningen, een uitbreiding van de Spuihavengarage met circa 200 extra parkeerplaatsen, een (half-verdiepte) bewonersparkeergarage op de Crownpoint locatie en ongeveer 1.000 m2 commerciële voorzieningen in dit plangebied.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de concrete, deels particuliere initiatieven binnen het gebied, die momenteel een procedure doorlopen of reeds vergund zijn. Daarnaast zijn in het gebied recent 6 projecten met in totaal 165 woningen opgeleverd.

Voorgaande besluitvorming